真是血泪的教训。从开发商身上，我们总是能学到很多。

最近朱村，像一个残酷的战场。

各个楼盘使出浑身解数，还是难逃一劫。保利水木芳华先发制人，闪电开盘之后，已经杀得寸草不生。

它的对手——中建凤榕台，已经欲哭无泪。

应了那句话，差生文具多。

地铁有了，学校有了，户型精益求精，价格也豁出去了。一手好牌抓在手里，比不过人家第一个抢跑交卷的。

毕竟，“地王”陪跑，“同桌”陪跑，整个板块都在降价“赔”跑。

现在朱村的一手房价已经跌到四年来最低，上半年成交量还同比砍半。

面对这个局面，只好把答案交给时间。

位置好、户型卷，都不及懂得抢跑来得重要——这就是朱村现状。

水木芳华就是胜在动作快，抢先一步把能捞的客户全捞一遍。

全城中介都扑上去给它卖房。加上1.6万这个价格，把朱村在卖的、准备卖的、以及二手盘，打了个落花流水。

后来者能喝到汤就不错，还想吃肉？

作为水木芳华的「同桌」，中建凤榕台，明明拿地比水木芳华早，但就是慢人一步。

大概怕朱村客都被抢没了，凤榕台上周三也来了个闪电开盘。

「水木」跟「榕」对垒，本来是完全有实力同台PK的。

两盘就一墙之隔，而凤榕台离地铁更近；两盘面积都很刚需，而凤榕台68㎡甚至做到比水木芳华多了1个洗手间。

当初拿地，凤榕台地价比水木芳华大约贵元/㎡。

开盘价格出来，凤榕台均价比水木芳华大约贵元/㎡。看起来似乎合情合理。

最便宜的1栋78㎡，均价1.75万/㎡，68㎡西北向三房，1.83万/㎡；最贵的11栋89㎡，1.97万/㎡。

中介开盘前透露，已经收了多个筹。多套房子，两倍的认筹，你说牛不牛。

但，到了周三晚6点正式开盘，情报哥还在公司码字，中介已经开始发图了。

大家真是有钱又有闲啊，现场人不少，当然，中介也不少，群演更不知有多少，所以干脆直接看看多少人刷卡吧！

（图源：中介）

据小道消息：

当天到访来组，成交30多套。卖得最好的78㎡户型，据说蛮多被内部消化了。

成交量可能不止这个数，但总数不会过百。

跟水木芳华首日65%的高去化率相比，凤榕台大概代表增城的平均水平——16%附近。

我看了一圈大家对凤榕台开盘价的反应，很多都认为：偏高了，比水木芳华贵。

哎，这就是现在朱村一手盘的痛——买房人，都在跟水木芳华比价！

价格以外，先靠边站。

水木芳华之后，朱村“寸草不生”……一手盘的求生之路就是学会修剪草坪，高度长得差不多才行。

于是，水木芳华在低开高走，其他盘则被逼着高开低走。

现在的朱村，除了大华城还在勇扛2字头外，其他盘基本都在各种方式暗降。（注：保利东湾卖的是复式）。

叠溪花园、荔富湖畔、保利东湾，如今价格跟年21号线开通那会儿比，像坐了滑滑梯，有的跌了快10%。

上两周，跟凤岗隔了一个地铁站、均价卖1.8万/㎡的中奥方直明日公元，推出1.4万/㎡特惠单位。

跟凤岗站隔了两个地铁站的山田，均价1.98万/㎡的时代名著也推出特价单位，折后1.85万/㎡。

还有一位我差点忘了的朱村“地王”，徐福上坤云镜风华。

老实说，我苦等了半年，徐福上坤的销售居然都懒得撩我了，整得我以为这个盘默默卖完了。

结果上网一查，一点水花跟消息都没有。

但是，跑去住建局一找，竟然还没拿预售证！

情报哥当时在踩盘稿里头判断，这位1.42万/㎡拿地的朱村“地王”，开盘价高不到哪去，可能卖1.9万/㎡。

现在这么一拖再拖，价格注定越来越赔。

就连当初75㎡做三房两卫的户型亮点，现在也被水木芳华跟凤榕台用60多㎡按在地上摩擦。

所以说，位置再好、户型再好，都不及懂得抢跑重要。

你不跑，就等着“赔”跑。

更值得思考的一个问题是：朱村的购买力难道无穷无尽吗？

今年上半年，朱村的新房成交量同比降了51%，超过新塘跟永和。

半年总共成交套，每个一手盘能分到多少套？

更何况，现在新盘1.6万卖，最刺痛的是高位买入的业主们。

水木芳华旁边的科慧花园，年曾经卖2.2万/㎡，现在同样69㎡面积，水木芳华不仅单价便宜6千，还做多了一个房间。

还有江山时代，当时也乘着21号线开通的东风迈上过2万/平，比地铁开通前翻了一倍。

现在的业主，约等于被套牢了。

朱村这般过山车式的价格，越是降，越把人劝退。

谁最适合进场？

只有钢铁般意志做刚需的「钢需」。